Hạ tầng phát triển, giá nhà đất TPHCM tăng vọt

May 17, 2022
|
Tin tức mua bán nhà đất

Việc Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các doanh nghiệp phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50%. Cùng Mahaland.vn - một trong các trang web mua bán nhà đất uy tín tìm hiểu ngay bên dưới!

Phát triển hạ tầng đẩy giá đất tăng vọt

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM, có nhiều yếu tố làm tăng giá đất, trong đó hạ tầng tác động mạnh mẽ nhất bên cạnh các yếu tố quy hoạch, lạm phát, đầu cơ... Cụ thể, Nhà nước quy hoạch đất đai thường tác động tăng giá đất 8-10% trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận, thực trạng tăng giá đất này điều tiết lên bảng giá đất.

Còn khi Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị tác động tăng giá đất lên đến 45-50%. Với cú hích hạ tầng, giá đất xung quanh công trình cầu đường hoặc quanh dự án đô thị sẽ biến động rất mạnh. Trong khi đó, người sử dụng đất đầu tư hạ tầng có thể làm tăng giá đất 20-25%. Riêng yếu tố lạm phát, đầu cơ tác động 15% giá đất với phạm vi tăng giá trên diện rộng.

Xem thêm: Bán nhà đất TPHCM

Khảo sát của VnExpress cho thấy, thực tế 2 yếu tố quy hoạch và hạ tầng đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần, tức mức tăng mạnh hơn báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM. Hơn một thập niên qua, các công trình cầu đường, đại lộ, metro, cao tốc, vành đai ồ ạt mọc lên tại khu Đông TP HCM đã khiến cho giá đất tại các quận 2, 9, Thủ Đức cũ nay thuộc TP Thủ Đức trải qua nhiều đợt biến động.

Như khu đô thị Thủ Thiêm, vừa chịu tác động bởi yếu tố quy hoạch lẫn hạ tầng, nên giá đất trên bán đảo đắc địa bậc nhất Sài Gòn đã liên tục lập mặt bằng mới. Năm 1996-2003, người dân Thủ Thiêm nhận bồi thường 150.000-200.000 đồng mỗi m2 đất nông nghiệp, đây là thập niên bồi thường giải phóng mặt bằng để quy hoạch đô thị mới. Thời điểm này, tùy vào vị trí và tuyến đường, đất ở tại Thủ Thiêm ghi nhận giá thị trường vào khoảng 25 triệu đồng mỗi m2.

Những năm Thủ Thiêm bước vào giai đoạn làm hạ tầng, thu hút kêu gọi đầu tư, giá đất trên bán đảo này tăng vọt mạnh hơn. Tháng 9/2015, trong một báo cáo về Thủ Thiêm do CBRE Việt Nam công bố, giá đất bình quân tại Thủ Thiêm ghi nhận hơn 3.000 USD một m2 (tương đương 68 triệu đồng mỗi m2).

Kết thúc năm 2017, theo báo cáo diễn biến giá đất tại Thủ Thiêm do Công ty TNHH Gachvang công bố, đỉnh giá đất của khu đô thị này đạt gần 170 triệu đồng mỗi m2. Chưa dừng lại, trong quý II/2018, đỉnh giá đất của Thủ Thiêm tiến gần đến ngưỡng 210 triệu đồng mỗi m2.

Còn nếu tính cột mốc hạ tầng mới nhất là cầu Thủ Thiêm 2 trong quý II/2022, giá đất thị trường do doanh nghiệp chào bán trên bán đảo này và các phường lân cận đã vượt ngưỡng 350 triệu đồng một m2.

Thủ Thiêm không phải là trường hợp duy nhất ghi nhận biến động giá đất khu Đông TP HCM do các yếu tố quy hoạch và đầu tư hạ tầng, hiện tượng này xảy ra hầu như khắp các quận, huyện trên địa bàn thành phố ở phía Nam và phía Tây thành phố.

Đọc thêm về:

Tiến sĩ Dư Phước Tân - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM - cho rằng với thực trạng có nhiều yếu tố tác động làm tăng giá đất, Nhà nước nên lấy giá bồi thường đất theo thị trường để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Với nhóm yếu tố tác động làm tăng giá đất do Nhà nước đầu tư hạ tầng, ông Tân kiến nghị nên cho phép xây dựng phương án thu hồi đất mở rộng liền kề dự án có công trình giao thông đi qua với sự đồng thuận của đa số cộng đồng những người bị thu hồi đất.

Trong trường hợp giá đất tăng do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng, giải pháp điều tiết giá đất là nên tạm ứng tiền sử dụng đất trước và chia thời điểm nộp thành nhiều lần thay vì chỉ thu một lần. Với nhóm tác động từ lạm phát, đầu cơ, nên đánh thuế bất động sản để điều tiết một phần những tác động này.

Theo ông Tân, hiện nay các nguồn thu từ đất đai trên cả nước chưa bền vững và không đồng đều. Nguồn thu từ giao và cho thuê đất chiếm 83% gồm tiền sử dụng đất, tiền cho thuê mặt đất, mặt nước. Trong khi đó, nguồn thu trong quá trình giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chiếm 16% gồm: lệ phí trước bạ đất đai và phí khác, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền. Riêng nguồn thu trong quá trình sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 1% gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Ông Tân cho rằng Nhà nước cần xem lại cách tính tiền sử dụng đất thu một lần như hiện nay bởi lẽ doanh nghiệp đầu tư phải chịu áp lực về tài chính rất lớn trong thời gian đầu, chưa kể nguồn thu này sẽ giảm qua thời gian. Nếu lộ trình thực hiện cho thuê đất chủ yếu theo hình thức trả tiền hàng năm phù hợp với mục đích sử dụng đất, có thể đảm bảo nguồn thu ổn định, tránh thất thoát cho ngân sách Nhà nước.

Để điều chỉnh lại thuế đất phi nông nghiệp và thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần xem xét lại thuế suất của đất phi nông nghiệp nộp định kỳ hàng năm vẫn ở mức thấp (0,03%) trong khi các quốc gia khác thu 1-1,5% một năm. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 2% tính trên giá trị bất động sản theo Bảng giá đất Nhà nước quy định còn thấp, cần được xem xét bổ sung ở góc độ khai báo giá trị giao dịch, kể cả xem xét việc gia tăng thuế suất. Ngoài ra, ông Tân nhận xét, về lâu dài, Nhà nước cần tính đến việc cân nhắc ban hành Thuế bất động sản để góp phần điều tiết giá đất đang tăng ngày càng nhanh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng thừa nhận biến động giá đất hiện nay chịu tác động bởi nhiều lý do: bùng nổ hạ tầng, công bố quy hoạch, hình thành các dự án mới, chỉnh trang đô thị, đầu cơ tích trữ đất đai...

Trong đó, các yếu tố hạ tầng, quy hoạch, chỉnh trang đô thị thường tạo ra chênh lệch địa tô (mức tăng giá đất) cực lớn. Ông khuyến nghị Nhà nước nên có chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng sòng phẳng theo giá thị trường cho người bị thu hồi đất.

Hiện nay người sở hữu nhà tại Việt Nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mới chỉ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất. Mức nộp thuế này rất thấp, không đủ sức điều tiết thị trường nên cần điều chỉnh những sắc thuế phù hợp hơn.

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất thu một lần trong thời gian qua lại khá cao, chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, chiếm trên dưới 30% giá trị nhà phố liền thổ (nhà gắn liền với đất) và chiếm 50% giá trị nhà biệt thự. Do đó, ông Châu cho rằng nếu muốn đánh thuế bất động sản để điều tiết thị trường bất động sản, đòi hỏi phải điều chỉnh giảm tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn để tránh tình trạng thuế chồng thuế.

Mời bạn tìm hiểu thêm:

Thị trường mua bán nhà đất nói riêng và bất động sản nói chung tại TPHCM như thế nào?

Theo báo cáo của DKRA, thị trường mua bán nhà đất TPHCM và 4 tỉnh giáp ranh (Long An, Đồng Nai Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu) vào Quý 3 năm 2021 có những chuyển biến sau.

Đối với tình trạng mua bán đất nền

Dễ thấy, tình trạng mua bán đất nền từ Quý 3 năm 2020 đến Quý 3 năm 2021 không ổn định. Cụ thể:

  1. Q3/2020: Cung là 5.173 và mức Tiêu Thụ là 2.835 với tỷ lệ là 54.083%.
  2. Q4/2020: Cung là 1.344 và mức Tiêu Thụ là 837 với tỷ lệ là 62.276%.
  3. Q1/2021: Cung là 1.296 và mức Tiêu Thụ là 1.146 với tỷ lệ là 88.425%.
  4. Q2/2021: Cung là 2.913 và mức Tiêu Thụ là 1.826 với tỷ lệ là 62.684%.
  5. Q3/2021: Cung là 118 và mức Tiêu Thụ là 28 với tỷ lệ là 23.729%.

Theo số liệu trên, có thể dễ dàng kết luận tình trạng mua bán bất động sản đất nền có xu hướng giảm mạnh vào Q3/2021 với chỉ hơn 23%, giảm hơn 40% so với quý trước đó.

Đối với tình trạng mua bán nhà phố, biệt thự

Vẫn tiếp tục lấy từ mốc Q3/2020 đến Q3/2021, dưới đây là chỉ số phản ánh tình trạng mua bán nhà đất thành phố Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh:

  1. Q3/2020: Cung là 1.640, Tiêu thụ là 950 với tỷ lệ là 57.926%.
  2. Q4/2020: Cung là 3.022, Tiêu thụ là 2.530 với tỷ lệ là 83.719%.
  3. Q1/2021: Cung là 2.000, Tiêu thụ là 666 với tỷ lệ là 33.3%.
  4. Q2/2021: Cung là 3.562, Tiêu thụ là 1.360 với tỷ lệ là 38.181%.
  5. Q3/2021: Cung là 469, Tiêu thụ là 237 với tỷ lệ là 50.533%. Nếu chỉ tính riêng thị trường nhà bán TPHCM loại hình biệt thự:

Trong đó,

  1. Q3/2020: Cung là 629, Tiêu thụ là 416 với tỷ lệ là 66.136%.
  2. Q4/2020: Cung là 386, Tiêu thụ là 267 với tỷ lệ là 69.171%.
  3. Q1/2021: Cung là 346, Tiêu thụ là 197 với tỷ lệ là 56.936%.
  4. Q2/2021: Cung là 273, Tiêu thụ là 180 với tỷ lệ là 65.934%.
  5. Q3/2021: Cung là 9, Tiêu thụ là 4 với tỷ lệ là 44.444%.

Lưu ý khi mua bán nhà đất tại TPHCM

Để mua bán nhà đất TP HCM dễ dàng, tránh những rủi ro không đáng có, bạn cần xem xét hiện trạng của thị trường bất động sản và lưu ý 6 điều quan trọng sau:

  1. Pháp lý mua bán nhà đất
  2. Nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân
  3. Định giá khi mua bán nhà đất TP HCM chính xác

Cụ thể như sau:

Pháp lý mua bán nhà đất luôn là vấn đề hàng đầu

Trước khi mua bán nhà đất Hồ Chí Minh có sổ đỏ, bạn cần phải xác định rõ các vấn đề pháp lý sau:

  1. Nhà đất đó có bị dính quy hoạch không?
  2. Nhà đất đó có bị dính thế chấp không?
  3. Nhà đất có thuộc diện thu hồi không?
  4. Giấy tờ công chứng, giấy tờ mua bán cần những gì?
  5. …

Trước đây, nhà đầu tư mua bán nhà đất luôn chú ý đến lợi nhuận, "liều ăn nhiều". Sau những biến động lớn của thị trường năm 2019 -2020, với hàng loạt vụ lừa đảo nhà đất bị phanh phui, thì pháp lý bất động sản giờ đây mới là yếu tố được chú trọng nhất. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán nhà đất, bạn cần chú ý kiểm tra một số yếu tố sau đây:

  1. Kiểm tra đối chiếu giấy tờ nhà đất, sổ đỏ xem có chính xác thông tin và chính chủ hay không.
  2. Kiểm tra nhà đất có đang bị vướng quy hoạch, tranh chấp, kiện tụng hoặc đang bị ngân hàng phát mãi hay không.
  3. Ngoài ra nên tránh các trường hợp mua bán nhà đất không đầy đủ giấy tờ, chỉ thông qua giấy tay để đảm bảo an toàn.

Mua bán nhà đất cần dựa trên nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân

Nhu cầu mua bán nhà đất hiện nay nói chung và TPHCM nói riêng xoay quanh hai mục đich chủ yếu là An Cư và Đầu Tư. Xác định rõ ràng nhu cầu ngay từ đầu sẽ giúp bạn tìm kiếm bất động sản dễ dàng hơn, tiết kiệm thời gian và phù hợp nhất.

An Cư - Mua nhà đất để ở

Một nơi an cư lý tưởng là một nơi phải đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của bản thân và gia đình. Bạn cần tìm hiểu xem vị trí mua bán đất TP HCM có thuận tiện cho việc di chuyển hàng ngày, có nhiều tiện ích xung quanh hay không.

Cần quan tâm đến chất lượng môi trường sống, an ninh khu vực. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà đất “Bình Thạnh” nhưng lại lặn lội đến tận quận 12 thì đây rõ ràng là một quyết định không hợp lý. Ngay cả khi chất lượng cuộc sống ở Bình Thạnh tốt hơn quận 12 thì cũng khó có thể bù đắp được cảnh “đi làm mà cứ như đi phượt” hàng ngày.

Đầu Tư nhà đất

Nếu mua bán nhà đất tại TP HCM giá rẻ để đầu tư, kinh doanh thì cần quan tâm đến xu hướng thị trường, giá bán và khả năng tăng giá trong tương lai của bất động sản dự định mua.

Đối với thị trường nhà đất TP.HCM giai đoạn 2020, thị trường đang chuyển dịch từ khu vực trung tâm ra các quận vùng ven như Quận 9, Quận 2, Bình Chánh, Nhà Bè… các khu đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.

Định giá nhà đất TP.HCM chính xác

Xác định chính xác giá nhà đất luôn điều khiến nhiều nhà đầu tư mua và bán đất TPHCM chính chủ băn khoăn. Mahaland.VN sẽ hướng dẫn bạn một cách tự định giá nhà đất TP.HCM dễ và tương đối chính xác đó là thông qua các tin đăng bán bất động sản tương đồng:

Bước 1: Hãy liệt kê càng rõ ràng, càng cụ thể càng tốt những đặc điểm của bất động sản khi mua bán nhà đất chính chủ. Đây sẽ là cơ sở để bạn lựa chọn so sánh chính xác. Các yếu tố cơ bản cần chú ý là vị trí, loại hình bất động sản, chất lượng. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà giá rẻ TPHCM, lựa chọn so sánh nhà hẻm ở các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5 với nhà mặt tiền ở các quận ngoại thành như Bình Tân, Gò Vấp, Quận 9, Quận. 12 sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính của bạn, các tiện ích xung quanh, cách đầu tư, kinh doanh sinh lời mà bạn muốn hướng tới.

Bước 2: Chọn càng nhiều bất động sản có đặc điểm giống với bất động sản càng tốt thì càng có giá trị. Nên chú ý chọn những nguồn khảo sát uy tín để tránh tình trạng giá ảo. Bạn có thể truy cập Muaban.net để cập nhật hàng trăm tin đăng bất động sản mới nhất. Và cũng hỗ trợ tìm kiếm theo giá và khu vực cụ thể.

Bước 3: Vẽ ra khoảng giá mà bạn thấy phổ biến nhất và xuất hiện trong các thuộc tính so sánh. Từ đó đưa ra giá bán phù hợp cân nhắc các yếu tố như mong muốn của bản thân. Muốn nhà bán nhanh thì có thể hạ giá bán xuống một chút và ngược lại.

Mua nhà trung tâm là cách đầu tư đa năng nhất

Trên đây là toàn bộ những điều cần lưu ý khi mua nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, hy vọng Mahaland cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích. Nếu đang phân vân không biết nên đăng tin bán đất ở đâu thì Mahaland.vn chính là lựa chọn đáng tin cậy!

Nguồn: https://vnexpress.net/phat-trien-ha-tang-day-gia-dat-tang-vot-4464281.html

← View all posts