Nguyên nhân nhiều hồ sơ mua bán nhà đất TPHCM khai giá thấp

Thời gian xử lý hồ sơ chuyển nhượng nhà đất tại TP.HCM bị phản ánh chậm trễ, nhất là những trường hợp kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường. Lãnh đạo Sở TN&MT đã chỉ ra nguyên nhân. Cùng Mahaland.vn - một trong các trang web mua bán nhà đất uy tín tìm hiểu ngay bên dưới!

‘Mỏi mòn’ chờ giải quyết hồ sơ nhà đất

Thời gian qua, nhiều người dân tại TP.HCM phản ánh họ phải mất khá nhiều thời gian khi làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Không chỉ thời gian xử lý hồ sơ bị chậm trễ, không ít trường hợp hồ sơ bị trả về vì lý do kê khai giá chuyển nhượng không sát với giá giao dịch trên thị trường.

Có kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới bất động sản gần chục năm, ông N.V.N (ngụ TP.Thủ Đức) cho biết, chưa khi nào thủ tục mua bán nhà đất lại kéo dài như vài tháng qua. Trước đây, khi nộp hồ sơ cho khách hàng, ông V. chỉ mất thời gian chờ tối đa khoảng 1 tháng. Nhưng nay, có hồ sơ chờ 4 tháng vẫn chưa có kết quả.

“Mới năm ngoái đây, một căn hộ chung cư có giá 2 tỷ đồng, hợp đồng mua bán giữa hai bên chỉ thể hiện 1 tỷ đồng cũng được chấp nhận. Nhưng từ khi ngành thuế kiểm soát giá giao dịch, các hồ sơ khai giá thấp liên tục bị trả về. Có hồ sơ bị trả đến 3 lần vì khai giá chưa đúng”, ông N. chia sẻ.

Là người trực tiếp làm hồ sơ cho căn nhà ở P.Cát Lái, TP.Thủ Đức, ông H.S.T đã nộp hồ sơ vào cuối tháng 12/2021, được hẹn trả kết quả vào giữa tháng 1/2022. Tuy nhiên, đến giữa tháng 3/2022 ông T. mới nhận được thông báo nộp thuế.

Theo ông T, khâu mất nhiều thời gian nhất là xác định thuế chuyển nhượng. Hồ sơ của ông bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung hai lần vì kê khai giá thấp.

“Tôi thấy có nhiều người cũng bị trả hồ sơ vì lý do kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thị trường. Nhưng cơ quan thuế cần cho người dân biết rằng căn cứ vào đâu và khung giá nào để xác định giá giao dịch trên hợp đồng thấp hơn giá trị trường?”, ông T. nói.

Tương tự, bà N.T.K (ngụ P.Hiệp Bình Chánh, TP.Thủ Đức) cho hay, bà nộp hồ sơ chuyển nhượng lô đất từ trước tháng 2/2022. Cũng với lý do giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường, cơ quan thuế yêu cầu bà K. khai lại, giá giao dịch trong phụ lục hợp đồng lúc này đã tăng lên.

Mặc dù đã cam kết giá chuyển nhượng sau khi điều chỉnh phù hợp với hướng dẫn của cơ quan thuế, tuy nhiên đến nay hồ sơ chuyển nhượng lô đất của bà K. vẫn chưa được xử lý xong.

Thống kê quý I/2022, Cục thuế TP.HCM đã đề nghị điều chỉnh giá chuyển nhượng gần 10.900 hồ sơ nhà đất. Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỷ đồng, tương ứng 83% của cả năm 2021. Riêng TP.Thủ Đức, có 2.000 hồ sơ nhà đất bị trả về để điều chỉnh giá, thu thêm được 92 tỷ đồng.

Đọc thêm:

• Cần mua nhà TPHCM
• Cần bán nhà TPHCM

Bất cập giữa cơ quan đăng ký đất đai và chi cục thuế

Về nguyên nhân dẫn đến việc giải quyết hồ sơ chuyển nhượng nhà đất chưa đảm bảo thời gian quy định, ông Nguyễn Toàn Thắng – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM cho biết, do có sự bất cập khi chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai giữa hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan thuế.

Theo ông Thắng, từ ngày 1/1/2022 đến ngày 15/4/2022, các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển cơ quan thuế tổng cộng 44.722 hồ sơ. Trong đó, 38.644 hồ sơ đã tính thuế (trễ hạn 11.102 hồ sơ) và 6.078 hồ sơ đang tính thuế (trễ hạn 1.030 hồ sơ).

Về trình tự thủ tục, theo Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, sau khi các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, các chi cục thuế địa phương tiếp nhận. Tuy nhiên, cách xử lý tại các chi cục thuế chưa có sự thống nhất, cụ thể:

Cơ quan thuế ghi nhận trên hồ sơ là giá chuyển nhượng không đúng với giá giao dịch trên thị trường nhưng không có văn bản phúc đáp; tự mời người dân để trả hồ sơ và đề nghị điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng;

Tự mời người dân và trả hồ sơ cho chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trong trường hợp có điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng;

Hoặc cơ quan thuế có công văn chuyển trả lại hồ sơ và đề nghị chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu những người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng không sát với giá giao dịch trên thị trường bổ sung giá trị chuyển nhượng.

Lãnh đạo Sở TN&MT TP.HCM cho rằng, việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng giữa người mua và người bán thoả thuận về giá trị chuyển nhượng bằng hợp đồng được cơ quan công chứng chứng nhận là theo quy định của Luật Công chứng và Bộ Luật dân sự.

Trong khi đó, việc giải quyết thu nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định và thuộc chức năng của cơ quan thuế.

Do đó, việc cơ quan thuế nhận định các trường hợp có giá chuyển nhượng không đúng với giá thực tế, không sát với giá giao dịch trên thị trường và đề nghị chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu người nộp thuế bổ sung giá chuyển nhượng là không thuộc chức năng, nhiệm vụ của cơ quan đăng ký đất đai.

Đối với loại hồ sơ chuyển nhượng không đúng giá thực tế, không sát giá giao dịch trên thị trường, Sở TN&MT kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Cục thuế Thành phố có hướng dẫn thống nhất các chi cục thuế trực thuộc theo hướng cơ quan thuế làm việc trực tiếp với người sử dụng đất để điều chỉnh cho phù hợp, không chuyển trả hồ sơ cho cơ quan đăng ký đất đai.

Đồng thời, cơ quan thuế có văn bản thông báo cho cơ quan đăng ký đất đai biết để cập nhật tiến độ giải quyết hồ sơ, cập nhật hệ thống phần mềm đăng ký.

Mời bạn tìm hiểu thêm:

• Mua bán nhà đất TPHCM mới nhất
• Mua bán nhà đất TPHCM chính chủ

Thị trường mua bán nhà đất nói riêng và bất động sản nói chung tại TPHCM như thế nào?

Theo báo cáo của DKRA, thị trường mua bán nhà đất TPHCM và 4 tỉnh giáp ranh (Long An, Đồng Nai Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu) vào Quý 3 năm 2021 có những chuyển biến sau.

Đối với tình trạng mua bán đất nền

Dễ thấy, tình trạng mua bán đất nền từ Quý 3 năm 2020 đến Quý 3 năm 2021 không ổn định. Cụ thể:

1. Q3/2020: Cung là 5.173 và mức Tiêu Thụ là 2.835 với tỷ lệ là 54.083%.
2. Q4/2020: Cung là 1.344 và mức Tiêu Thụ là 837 với tỷ lệ là 62.276%.
3. Q1/2021: Cung là 1.296 và mức Tiêu Thụ là 1.146 với tỷ lệ là 88.425%.
4. Q2/2021: Cung là 2.913 và mức Tiêu Thụ là 1.826 với tỷ lệ là 62.684%.
5. Q3/2021: Cung là 118 và mức Tiêu Thụ là 28 với tỷ lệ là 23.729%.

Theo số liệu trên, có thể dễ dàng kết luận tình trạng mua bán bất động sản đất nền có xu hướng giảm mạnh vào Q3/2021 với chỉ hơn 23%, giảm hơn 40% so với quý trước đó.

Đối với tình trạng mua bán nhà phố, biệt thự

Vẫn tiếp tục lấy từ mốc Q3/2020 đến Q3/2021, dưới đây là chỉ số phản ánh tình trạng mua bán nhà đất thành phố Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh:

1. Q3/2020: Cung là 1.640, Tiêu thụ là 950 với tỷ lệ là 57.926%.
2. Q4/2020: Cung là 3.022, Tiêu thụ là 2.530 với tỷ lệ là 83.719%.
3. Q1/2021: Cung là 2.000, Tiêu thụ là 666 với tỷ lệ là 33.3%.
4. Q2/2021: Cung là 3.562, Tiêu thụ là 1.360 với tỷ lệ là 38.181%.
5. Q3/2021: Cung là 469, Tiêu thụ là 237 với tỷ lệ là 50.533%. Nếu chỉ tính riêng thị trường nhà bán TPHCM loại hình biệt thự:

Trong đó,

1. Q3/2020: Cung là 629, Tiêu thụ là 416 với tỷ lệ là 66.136%.
2. Q4/2020: Cung là 386, Tiêu thụ là 267 với tỷ lệ là 69.171%.
3. Q1/2021: Cung là 346, Tiêu thụ là 197 với tỷ lệ là 56.936%.
4. Q2/2021: Cung là 273, Tiêu thụ là 180 với tỷ lệ là 65.934%.
5. Q3/2021: Cung là 9, Tiêu thụ là 4 với tỷ lệ là 44.444%.

Lưu ý khi mua bán nhà đất tại TPHCM

Để mua bán nhà đất TP HCM dễ dàng, tránh những rủi ro không đáng có, bạn cần xem xét hiện trạng của thị trường bất động sản và lưu ý 6 điều quan trọng sau:

1. Pháp lý mua bán nhà đất
2. Nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân
3. Định giá khi mua bán nhà đất TP HCM chính xác

Cụ thể như sau:

Pháp lý mua bán nhà đất luôn là vấn đề hàng đầu

Trước khi mua bán nhà đất TPHCM có sổ đỏ, bạn cần phải xác định rõ các vấn đề pháp lý sau:

1. Nhà đất đó có bị dính quy hoạch không?
2. Nhà đất đó có bị dính thế chấp không?
3. Nhà đất có thuộc diện thu hồi không?
4. Giấy tờ công chứng, giấy tờ mua bán cần những gì?
5. …

Trước đây, nhà đầu tư mua bán nhà đất luôn chú ý đến lợi nhuận, "liều ăn nhiều". Sau những biến động lớn của thị trường năm 2019 -2020, với hàng loạt vụ lừa đảo nhà đất bị phanh phui, thì pháp lý bất động sản giờ đây mới là yếu tố được chú trọng nhất. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán nhà đất, bạn cần chú ý kiểm tra một số yếu tố sau đây:

1. Kiểm tra đối chiếu giấy tờ nhà đất, sổ đỏ xem có chính xác thông tin và chính chủ hay không.
2. Kiểm tra nhà đất có đang bị vướng quy hoạch, tranh chấp, kiện tụng hoặc đang bị ngân hàng phát mãi hay không.
3. Ngoài ra nên tránh các trường hợp mua bán nhà đất không đầy đủ giấy tờ, chỉ thông qua giấy tay để đảm bảo an toàn.

Mua bán nhà đất cần dựa trên nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân

Nhu cầu mua bán nhà đất hiện nay nói chung và TPHCM nói riêng xoay quanh hai mục đich chủ yếu là An Cư và Đầu Tư. Xác định rõ ràng nhu cầu ngay từ đầu sẽ giúp bạn tìm kiếm bất động sản dễ dàng hơn, tiết kiệm thời gian và phù hợp nhất.

An Cư - Mua nhà đất để ở

Một nơi an cư lý tưởng là một nơi phải đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của bản thân và gia đình. Bạn cần tìm hiểu xem vị trí mua bán đất TP HCM có thuận tiện cho việc di chuyển hàng ngày, có nhiều tiện ích xung quanh hay không.

Cần quan tâm đến chất lượng môi trường sống, an ninh khu vực. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà đất “Bình Thạnh” nhưng lại lặn lội đến tận quận 12 thì đây rõ ràng là một quyết định không hợp lý. Ngay cả khi chất lượng cuộc sống ở Bình Thạnh tốt hơn quận 12 thì cũng khó có thể bù đắp được cảnh “đi làm mà cứ như đi phượt” hàng ngày.

Đầu Tư nhà đất

Nếu mua hoặc bán nhà đất TPHCM chính chủ giá rẻ để đầu tư, kinh doanh thì cần quan tâm đến xu hướng thị trường, giá bán và khả năng tăng giá trong tương lai của bất động sản dự định mua.

Đối với thị trường nhà đất TP.HCM giai đoạn 2020, thị trường đang chuyển dịch từ khu vực trung tâm ra các quận vùng ven như Quận 9, Quận 2, Bình Chánh, Nhà Bè… các khu đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.

Định giá nhà đất TP.HCM chính xác

Xác định chính xác giá nhà đất luôn điều khiến nhiều nhà đầu tư mua và bán nhà đất Hồ Chí Minh băn khoăn. Mahaland.VN sẽ hướng dẫn bạn một cách tự định giá nhà đất TP.HCM dễ và tương đối chính xác đó là thông qua các tin đăng bán bất động sản tương đồng:

Bước 1: Hãy liệt kê càng rõ ràng, càng cụ thể càng tốt những đặc điểm của bất động sản khi mua bán nhà đất chính chủ. Đây sẽ là cơ sở để bạn lựa chọn so sánh chính xác. Các yếu tố cơ bản cần chú ý là vị trí, loại hình bất động sản, chất lượng. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà giá rẻ TPHCM, lựa chọn so sánh nhà hẻm ở các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5 với nhà mặt tiền ở các quận ngoại thành như Bình Tân, Gò Vấp, Quận 9, Quận. 12 sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính của bạn, các tiện ích xung quanh, cách đầu tư, kinh doanh sinh lời mà bạn muốn hướng tới.

Bước 2: Chọn càng nhiều bất động sản có đặc điểm giống với bất động sản càng tốt thì càng có giá trị. Nên chú ý chọn những nguồn khảo sát uy tín để tránh tình trạng giá ảo. Bạn có thể truy cập Muaban.net để cập nhật hàng trăm tin đăng bất động sản mới nhất. Và cũng hỗ trợ tìm kiếm theo giá và khu vực cụ thể.

Bước 3: Vẽ ra khoảng giá mà bạn thấy phổ biến nhất và xuất hiện trong các thuộc tính so sánh. Từ đó đưa ra giá bán phù hợp cân nhắc các yếu tố như mong muốn của bản thân. Muốn nhà bán nhanh thì có thể hạ giá bán xuống một chút và ngược lại.

Mua nhà trung tâm là cách đầu tư đa năng nhất

Trên đây là toàn bộ những điều cần lưu ý khi mua nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, hy vọng Mahaland cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích. Nếu đang phân vân không biết nên đăng tin bán đất ở đâu thì Mahaland.vn chính là lựa chọn đáng tin cậy!

Nguồn: https://vietnamnet.vn/nguyen-nhan-ho-so-mua-ban-nha-dat-khai-gia-thap-tai-tp-hcm-bi-ngam-2020288.html