Siết thuế chuyển nhượng: giao dịch mua bán nhà đất TPHCM chững lại

May 17, 2022
|
Tin tức mua bán nhà đất

Bộ Tài chính triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để sàng lọc các hồ sơ chuyển nhượng Nhà đất kê khai giá bán thấp, nhằm chống thất thu thuế. Tuy vậy khi áp dụng thực tế, việc xác định giá đúng gặp nhiều bất cập khiến cho tiến trình giải quyết hồ sơ giao dịch Nhà đất bị chậm và ách tắc trong thời gian qua. Cùng trang chuyên tin tức thị trường bất động sản Mahaland.vn tìm hiểu ngay bên dưới!

Hồ sơ bị trả nhiều lần để xác định giá đúng

Kể từ sau Tết Nguyên đán tới nay, quá trình làm thủ tục chuyển nhượng Nhà đất đang chậm lại và người giao dịch phải chờ vài tháng để hoàn tất hồ sơ. Theo như phản ánh, khoảng thời gian họ phải chờ có khi lên đến 3 tháng để cơ quan thuế xác định lại giá trị chuyển nhượng, nếu kê khai sai, hồ sơ sẽ bị trả về.

Hoạt động trong lĩnh vực môi giới Nhà đất hơn 10 năm nay, anh Phan Phú (TP Thủ Đức, TPHCM) nói rằng chưa bao giờ thời gian chờ đợi đăng bộ, sang tên đổi chủ lâu như bây giờ. Theo anh Phú, trước đây tối đa 25 ngày kể từ khi nộp hồ sơ là có sổ đỏ, 15 ngày nhận thông báo thuế và 7-10 ngày sau nhận sổ đỏ. Còn bây giờ, phải chờ mòn mỏi mà không làm xong một bộ hồ sơ.

“Trước đây, một lô đất có giá thị trường 1 tỉ đồng, làm hợp đồng mua bán 400-500 triệu đồng cũng được thông qua. Thế nhưng, từ khi thuế siết việc khai giá giao dịch thì giới đầu tư đã bảo nhau nên khai đúng giá, nếu không sẽ bị trả hồ sơ và chờ rất lâu. Có ngày, tôi phải chờ cả buổi ở cơ quan thuế chỉ để nhận câu trả lời”, anh Phú nói.

Xem ngay: Mua bán nhà đất Sài Gòn

Thống kê quí 1, Cục Thuế TPHCM đã đề nghị điều chỉnh gần 10.900 trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ, chiếm 22% (tức cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá). Số tiền thuế thu thêm được là 147 tỉ đồng, bằng 83% của cả năm 2021. Trong đó, riêng Chi cục Thuế TP Thủ Đức đã trả gần 2.000 trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ, thu thêm hơn 92 tỉ đồng.

Là người bị trả hồ sơ đến 3 lần, anh Huỳnh Tấn Tài (TP Thủ Đức) cũng cho biết hồ sơ của mình bị cơ quan thế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung vì kê khai giá thấp. Dù đã hai lần điều chỉnh nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu sau khi cơ quan thuế rà soát lại diễn biến giá thực tế.

“Nếu mức kê khai chênh lệch 50% so với giá bán trong khu vực thì chắc chắn bộ hồ sơ đó bị trả về và làm lại. Ngay cả nhưng hồ sơ được bên mua bên bán đưa ra công chứng giá thấp cũng bị cơ quan thuế rà soát lại. Bây giờ bên cơ quan thuế làm rất chặt chẽ nên càng khai chênh lệch thì lại càng mất thời gian làm thủ tục”, anh Tài cho hay.

Bên cạnh những hồ sơ có mức kê khai chênh lệch lớn với giá bán thì các hồ sơ được kê khai với giá hợp lý cũng chịu ảnh hưởng bởi tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan thuế đang trở nên phức tạp hơn. Việc áp dụng nghiệp vụ theo quy định cũng trở nên lúng túng hơn với các cơ quan thuế.

Ông Lê Thành Phương, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức, thừa nhận việc đóng thuế chuyển nhượng bất động sản của người dân trên địa bàn đang gặp nhiều khó khăn. Hiện nay việc “tắc” hồ sơ cũng liên quan đến ngành thuế khi mà từ đầu năm đến khoảng giữa tháng 4-2022 có khoảng 8.356 hồ sơ được chuyển từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức qua Chi cục Thuế TP Thủ Đức.

Tuy vậy, chỉ có 5.335 hồ sơ có thông báo nộp thuế, số còn lại người dân vẫn chưa thể đóng thuế được vì nhiều lý do. Trong đó có 715 hồ sơ trả về do giá khai trong hợp đồng công chứng được cho là thấp hơn giá thị trường, 1.238 hồ sơ thiếu thông tin và 1.068 hồ sơ Chi cục Thuế đang tính thuế.

Sở dĩ có tình trạng này, theo ông Phương là do chưa ban hành quy chế phối hợp liên thông thuế điện tử giữa Chi cục Thuế và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP Thủ Đức. Hồ sơ chuyển thuế nếu quá 15 ngày kể từ ngày Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đi nếu có thông báo thì hệ thống không tự động cập nhật mà văn phòng phải truy vấn thủ công. Trường hợp quá thời gian thực hiện liên thông thuế theo quy định nhưng hệ thống không có thông báo về tình trạng hồ sơ như thế nào.

Bên cạnh đó, một lý do khách quan nữa đến từ việc ngành thuế đang quá tải thủ tục Nhà đất khiến tiến trình giải quyết hồ sơ chậm lại. Tình trạng này cũng được ghi nhận ở nhiều địa phương lân cận có lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An…

Xem thêm:

Cần có quy định rõ hơn về giá

Việc tăng cường thực hiện các giải pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, có lợi cho ngân sách địa phương, thành phố. Tuy nhiên, với quy định hiện hành, việc xác định giá thị trường khi mua bán nhà đất còn bất cập và có thể phát sinh tiêu cực. Cơ sở nào, khung giá nào để xác định giá chuyển nhượng người dân đang ghi trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế? Trong khi đó, việc thỏa thuận giá mua giá bán là quan hệ dân sự.

Trong văn bản triển khai cho các địa phương rà soát kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết cơ quan quản lý thuế đang gặp nhiều khó khăn trong việc quản lý hoạt động này. Theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều khó khăn.

Bộ này cũng cho biết quy định về thời hạn liên thông giải quyết thủ tục hành chính đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đối với cơ quan thuế là 5 ngày làm việc. Trong khi hồ sơ đến cơ quan thuế thường sát ngày hẹn trả kết quả hoặc chậm dẫn đến áp lực rất lớn về thời gian trả kết quả xác định nghĩa vụ tài chính về đất. Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nên sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Tại văn bản báo cáo UBND TPHCM về việc tăng cường công tác quản lý thuế trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TPHCM mới đây, Cục Thuế TPHCM thừa nhận thực trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế theo giá thị trường để giảm số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Hiện tại, để tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng mua bán bất động sản, cơ quan thuế dựa vào ba nguồn dữ liệu chính, gồm lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; một số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND TPHCM với các dự án hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các trang giao dịch…

Tuy nhiên, lãnh đạo Cục Thuế TPHCM nhìn nhận, việc xác định chính xác giá giao dịch Nhà đất trên thực tế là rất khó, trong khi khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do vậy, Cục Thuế TPHCM đề xuất UBND TPHCM sớm ban hành bảng giá đất tối thiểu để áp dụng chung, giúp cán bộ dễ xác định giá cũng như thuyết phục người dân. Đồng thời, cần sớm có hướng dẫn chung để xử lý hồ sơ khai không đúng giá giao dịch thông thường.

Tham khảo ngay:

Thị trường mua bán nhà đất nói riêng và bất động sản nói chung tại TPHCM như thế nào?

Theo báo cáo của DKRA, thị trường mua bán nhà đất TPHCM và 4 tỉnh giáp ranh (Long An, Đồng Nai Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu) vào Quý 3 năm 2021 có những chuyển biến sau.

Đối với tình trạng mua bán đất nền

Dễ thấy, tình trạng mua bán đất nền từ Quý 3 năm 2020 đến Quý 3 năm 2021 không ổn định. Cụ thể:

  1. Q3/2020: Cung là 5.173 và mức Tiêu Thụ là 2.835 với tỷ lệ là 54.083%.
  2. Q4/2020: Cung là 1.344 và mức Tiêu Thụ là 837 với tỷ lệ là 62.276%.
  3. Q1/2021: Cung là 1.296 và mức Tiêu Thụ là 1.146 với tỷ lệ là 88.425%.
  4. Q2/2021: Cung là 2.913 và mức Tiêu Thụ là 1.826 với tỷ lệ là 62.684%.
  5. Q3/2021: Cung là 118 và mức Tiêu Thụ là 28 với tỷ lệ là 23.729%.

Theo số liệu trên, có thể dễ dàng kết luận tình trạng mua bán bất động sản đất nền có xu hướng giảm mạnh vào Q3/2021 với chỉ hơn 23%, giảm hơn 40% so với quý trước đó.

Đối với tình trạng mua bán nhà phố, biệt thự

Vẫn tiếp tục lấy từ mốc Q3/2020 đến Q3/2021, dưới đây là chỉ số phản ánh tình trạng mua bán nhà đất thành phố Hồ Chí Minh và 4 tỉnh giáp ranh:

  1. Q3/2020: Cung là 1.640, Tiêu thụ là 950 với tỷ lệ là 57.926%.
  2. Q4/2020: Cung là 3.022, Tiêu thụ là 2.530 với tỷ lệ là 83.719%.
  3. Q1/2021: Cung là 2.000, Tiêu thụ là 666 với tỷ lệ là 33.3%.
  4. Q2/2021: Cung là 3.562, Tiêu thụ là 1.360 với tỷ lệ là 38.181%.
  5. Q3/2021: Cung là 469, Tiêu thụ là 237 với tỷ lệ là 50.533%. Nếu chỉ tính riêng thị trường nhà bán TPHCM loại hình biệt thự:

Trong đó,

  1. Q3/2020: Cung là 629, Tiêu thụ là 416 với tỷ lệ là 66.136%.
  2. Q4/2020: Cung là 386, Tiêu thụ là 267 với tỷ lệ là 69.171%.
  3. Q1/2021: Cung là 346, Tiêu thụ là 197 với tỷ lệ là 56.936%.
  4. Q2/2021: Cung là 273, Tiêu thụ là 180 với tỷ lệ là 65.934%.
  5. Q3/2021: Cung là 9, Tiêu thụ là 4 với tỷ lệ là 44.444%.

Lưu ý khi mua bán nhà đất tại TPHCM

Để mua bán nhà đất TP HCM dễ dàng, tránh những rủi ro không đáng có, bạn cần xem xét hiện trạng của thị trường bất động sản và lưu ý 6 điều quan trọng sau:

  1. Pháp lý mua bán nhà đất
  2. Nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân
  3. Định giá khi mua bán nhà đất TP HCM chính xác

Cụ thể như sau:

Pháp lý mua bán nhà đất luôn là vấn đề hàng đầu

Trước khi mua bán nhà đất Hồ Chí Minh có sổ đỏ, bạn cần phải xác định rõ các vấn đề pháp lý sau:

  1. Nhà đất đó có bị dính quy hoạch không?
  2. Nhà đất đó có bị dính thế chấp không?
  3. Nhà đất có thuộc diện thu hồi không?
  4. Giấy tờ công chứng, giấy tờ mua bán cần những gì?
  5. …

Trước đây, nhà đầu tư mua bán nhà đất luôn chú ý đến lợi nhuận, "liều ăn nhiều". Sau những biến động lớn của thị trường năm 2019 -2020, với hàng loạt vụ lừa đảo nhà đất bị phanh phui, thì pháp lý bất động sản giờ đây mới là yếu tố được chú trọng nhất. Trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán nhà đất, bạn cần chú ý kiểm tra một số yếu tố sau đây:

  1. Kiểm tra đối chiếu giấy tờ nhà đất, sổ đỏ xem có chính xác thông tin và chính chủ hay không.
  2. Kiểm tra nhà đất có đang bị vướng quy hoạch, tranh chấp, kiện tụng hoặc đang bị ngân hàng phát mãi hay không.
  3. Ngoài ra nên tránh các trường hợp mua bán nhà đất không đầy đủ giấy tờ, chỉ thông qua giấy tay để đảm bảo an toàn.

Mua bán nhà đất cần dựa trên nhu cầu thực tế và mục đích của bản thân

Nhu cầu mua bán nhà đất hiện nay nói chung và TPHCM nói riêng xoay quanh hai mục đich chủ yếu là An Cư và Đầu Tư. Xác định rõ ràng nhu cầu ngay từ đầu sẽ giúp bạn tìm kiếm bất động sản dễ dàng hơn, tiết kiệm thời gian và phù hợp nhất.

An Cư - Mua nhà đất để ở

Một nơi an cư lý tưởng là một nơi phải đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của bản thân và gia đình. Bạn cần tìm hiểu xem vị trí mua bán đất TP HCM có thuận tiện cho việc di chuyển hàng ngày, có nhiều tiện ích xung quanh hay không.

Cần quan tâm đến chất lượng môi trường sống, an ninh khu vực. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà đất “Bình Thạnh” nhưng lại lặn lội đến tận quận 12 thì đây rõ ràng là một quyết định không hợp lý. Ngay cả khi chất lượng cuộc sống ở Bình Thạnh tốt hơn quận 12 thì cũng khó có thể bù đắp được cảnh “đi làm mà cứ như đi phượt” hàng ngày.

Đầu Tư nhà đất

Nếu mua bán nhà đất tại TP HCM giá rẻ để đầu tư, kinh doanh thì cần quan tâm đến xu hướng thị trường, giá bán và khả năng tăng giá trong tương lai của bất động sản dự định mua.

Đối với thị trường nhà đất TP.HCM giai đoạn 2020, thị trường đang chuyển dịch từ khu vực trung tâm ra các quận vùng ven như Quận 9, Quận 2, Bình Chánh, Nhà Bè… các khu đô thị vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu.

Định giá nhà đất TP.HCM chính xác

Xác định chính xác giá nhà đất luôn điều khiến nhiều nhà đầu tư mua và bán đất TPHCM chính chủ băn khoăn. Mahaland.VN sẽ hướng dẫn bạn một cách tự định giá nhà đất TP.HCM dễ và tương đối chính xác đó là thông qua các tin đăng bán bất động sản tương đồng:

Bước 1: Hãy liệt kê càng rõ ràng, càng cụ thể càng tốt những đặc điểm của bất động sản khi mua bán nhà. Đây sẽ là cơ sở để bạn lựa chọn so sánh chính xác. Các yếu tố cơ bản cần chú ý là vị trí, loại hình bất động sản, chất lượng. Chẳng hạn, bạn đang muốn mua nhà giá rẻ TPHCM, lựa chọn so sánh nhà hẻm ở các quận trung tâm như Quận 1, Quận 3, Quận 5 với nhà mặt tiền ở các quận ngoại thành như Bình Tân, Gò Vấp, Quận 9, Quận. 12 sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng tài chính của bạn, các tiện ích xung quanh, cách đầu tư, kinh doanh sinh lời mà bạn muốn hướng tới.

Bước 2: Chọn càng nhiều bất động sản có đặc điểm giống với bất động sản càng tốt thì càng có giá trị. Nên chú ý chọn những nguồn khảo sát uy tín để tránh tình trạng giá ảo. Bạn có thể truy cập Muaban.net để cập nhật hàng trăm tin đăng bất động sản mới nhất. Và cũng hỗ trợ tìm kiếm theo giá và khu vực cụ thể.

Bước 3: Vẽ ra khoảng giá mà bạn thấy phổ biến nhất và xuất hiện trong các thuộc tính so sánh. Từ đó đưa ra giá bán phù hợp cân nhắc các yếu tố như mong muốn của bản thân. Muốn nhà bán nhanh thì có thể hạ giá bán xuống một chút và ngược lại.

Mua nhà trung tâm là cách đầu tư đa năng nhất

Trên đây là toàn bộ những điều cần lưu ý khi mua nhà đất thành phố Hồ Chí Minh, hy vọng Mahaland cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích. Ngoài ra, Mahaland còn có dịch vụ chính chủ đăng tin bán nhà cho những bạn có nhu cầu nhé!!

Nguồn: https://cafeland.vn/tin-tuc/giao-dich-nha-dat-khung-lai-khi-siet-thue-chuyen-nhuong-109672.html

← View all posts